Налог с продажи квартиры: кто платит и как сэкономить

Налог с продажи квартиры — тема, где ошибка дорого стоит: налоговую базу считают не «с потолка», а по строгим правилам, включая кадастровую стоимость. В 2026 году для продажи физлицом жилья действует отдельная налоговая база с двумя ставками — 13% и 15%, а минимальный срок владения теперь должен быть непрерывным. Разберём, кто платит, кто освобождён и как легально сэкономить.

Кто вообще не платит налог

НДФЛ при продаже квартиры не платится, если вы владели ею дольше минимального срока:

• 5 лет — общее правило;
• 3 года — если жильё получено по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизировано, получено по договору пожизненного содержания с иждивением либо является единственным жильём продавца.

С 1 января 2026 года (ФЗ № 425-ФЗ от 28.11.2025) срок владения должен быть непрерывным — поправка техническая, кодифицирующая позицию ФНС. Если вы владеете квартирой больше минимального срока — декларацию подавать не нужно вовсе.

Ставки НДФЛ в 2026 при продаже жилья

Доход от продажи физлицом личной недвижимости — отдельная налоговая база с «двухступенчатой» шкалой:

• 13% — с базы до 2,4 млн ₽;
• 15% — с суммы превышения;
• нерезиденты — 30%.

Полная пятиступенчатая шкала 13/15/18/20/22% к продаже жилья физлицом не применяется — только к бизнес-доходам и аренде.

Как считают налоговую базу

Доход от продажи = максимум из двух величин: цена в договоре и кадастровая стоимость × 0,7. Регионы вправе менять коэффициент кое-где установлен 1 (например, в Санкт-Петербурге). Затем из дохода вычитается вычет, и только после этого применяются ставки.

Практический пример: квартиру из наследства продали за 7 млн ₽, кадастровая стоимость 8 млн ₽ (СПб, коэффициент 1). База = 7 млн − вычет 1 млн = 6 млн ₽. Налог = 2,4 млн × 13% + 3,6 млн × 15% = 852 000 ₽. Да, прогрессия сделала налог выше, чем плоские 13% (было бы 780 тыс.).

Вычеты: два способа уменьшить базу

• Фиксированный вычет 1 млн ₽ — на все проданные в году квартиры, дома и участки суммарно; для гаражей и машино-мест — 250 тыс. ₽;
• Вычет расходов — вместо фиксированного можно вычесть фактические затраты на покупку этой квартиры (обычно выгоднее при дорогом жилье: купили за 5 млн, продали за 6 млн → налог только с 1 млн × 13% = 130 тыс. ₽).

Расходы нужно подтвердить документами: договор, платёжки, расписки. Если купили и продали в одном году, возможен взаимозачёт с имущественным вычетом за покупку (до 2 млн ₽) — в этом случае лучше проконсультироваться с бухгалтером.

Льготы для семей с детьми

ФЗ № 425-ФЗ с 2026 года расширил льготу: семьи с двумя и более детьми при продаже жилья с целью улучшения условий могут избежать налога независимо от срока владения. Теперь учитываются недееспособные дети любого возраста и дети, родившиеся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Для оформления продажи лучше использовать новый дом/квартиру большей площади или стоимости (критерий — сравнение по площади или кадастровой стоимости).

Сроки и штрафы (для доходов 2026 года)

• декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 (через ЛК ФНС или «Госуслуги»);
• уплата налога — до 15 июля 2027;
• штраф за неподачу — от 5% суммы за каждый месяц (не более 30%) плюс пени.

Как не переплатить: короткий план

1. Проверьте срок владения — возможно, вы вообще освобождены от налога;
2. Сравните два вычета: фиксированный 1 млн ₽ или расходы на покупку — выберите больший;
3. При расчёте учтите кадастровую стоимость × 0,7 — занижать цену в договоре ниже 70% кадастра бессмысленно;
4. Не забудьте декларацию и оплату до указанных дат;
5. Подготовьте саму сделку так, чтобы налог не «съел» прибыль: правильная оценка (см. как оценить квартиру перед продажей) и чистые документы (что нужно для продажи квартиры) — половина успеха.